Réglementation applicable à
l’individualisation des consommations
en habitat collectif

La gestion des installations collectives — notamment le chauffage, l’eau chaude sanitaire et l’eau froide — est définie par la loi du 10 juillet 1965 et par les décisions adoptées en assemblée générale.

Répartition des charges

Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges communes selon l’utilité que présentent les équipements collectifs pour son lot. Les dépenses liées au chauffage collectif ou à la production d’eau chaude s’inscrivent dans cette logique. Le règlement de copropriété précise les quotes-parts et les critères retenus pour établir cette répartition.

Décisions à prendre en assemblée générale

Certaines installations, comme la pose de compteurs d’eau divisionnaires, de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage, doivent être approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires.
Selon les cas, ces décisions sont adoptées à la majorité simple (article 24) ou à la majorité absolue (article 25).

Obligations d’information des occupants

Lorsque l’immeuble est équipé d’un système d’individualisation des consommations, le syndic doit transmettre régulièrement :

• des données de consommation individuelles,
• des informations comparatives avec l’année précédente ou avec un usager moyen,
• ainsi que les prix des énergies appliqués.

Ces informations permettent aux occupants de mieux comprendre leurs usages et de maîtriser leurs dépenses.

Les immeubles collectifs disposant d’une installation centrale sont tenus, lorsqu’ils dépassent certains seuils de consommation, d’installer des dispositifs permettant de mesurer ou d’estimer la consommation de chaque logement.

Chauffage et refroidissement

Les immeubles doivent être équipés :

• soit de compteurs individuels d’énergie thermique,
• soit, lorsque ceux-ci ne peuvent pas être installés, de répartiteurs de frais de chauffage posés directement sur les radiateurs.

Ces appareils ont pour objectif de calculer la chaleur réellement consommée par chaque logement afin de répartir les frais de manière plus équitable.

Eau chaude sanitaire

Lorsqu’un immeuble dispose d’une production collective d’eau chaude, des compteurs individuels doivent permettre de mesurer la quantité d’eau chaude consommée par chaque logement.
Dans certains cas — notamment lorsque l’installation est très ancienne ou que les canalisations sont difficilement accessibles — il peut être dérogé à cette obligation.

Télérelève obligatoire d’ici 2027

Les appareils installés après octobre 2020 doivent être relevables à distance.
À compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des compteurs, répartiteurs et appareils de mesure devront obligatoirement être équipés d’un système de télérelève.
Cette évolution facilite la transmission des relevés, améliore la régularité de l’information et permet un suivi plus précis des consommations.

La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles l’individualisation n’est pas obligatoire.

Impossibilités techniques

L’installation de compteurs individuels peut être impossible notamment lorsque :

• le réseau de chauffage ne comporte pas de boucle dédiée par logement (monotube en série),
• la chaleur est diffusée par dalle chauffante,
• les émetteurs fonctionnent à la vapeur,
• l’immeuble est équipé d’un système de chauffage à air chaud non réversible.

Dans ces situations, des répartiteurs de chaleur peuvent être envisagés. Si cela est également impossible, l’immeuble peut être exempté.

Coût excessif

Lorsque l’installation des dispositifs d’individualisation représenterait une dépense disproportionnée au regard des économies d’énergie attendues, le syndic ou le bailleur peut produire une note démontrant l’absence de rentabilité.
Cette note doit s'appuyer sur un calcul en coût global sur 10 ans, intégrant le prix du matériel, l’entretien et la relève.

Bâtiments faiblement consommateurs

Un immeuble n’est pas soumis à l’obligation d’individualisation lorsque ses consommations annuelles moyennes sont inférieures à un seuil fixé réglementairement (80 kWh/m² SHAB/an).

Une fois les appareils installés, la répartition des frais de chauffage ou d’eau chaude s’effectue selon des règles fixées par décret.

Part commune et part individuelle

Les dépenses de chauffage sont divisées en :

• une part commune, correspondant aux pertes et à l’énergie nécessaire au fonctionnement global de l’installation ;
• une part individuelle, calculée en fonction des consommations de chaque logement.

La part commune est fixée réglementairement à 30 % des dépenses, mais un coefficient historique compris entre 0 et 50 % peut être conservé.

Compléments d’information aux occupants

Les occupants reçoivent régulièrement :

• leurs consommations réelles,
• une comparaison historique ou avec un usager moyen,
• la répartition appliquée par le syndic,
• le prix des énergies.

Ces éléments contribuent à rendre plus lisible l’impact des usages individuels.

L’État peut contrôler l’application de la réglementation en matière d’individualisation.
En cas de manquement, plusieurs étapes peuvent intervenir :

1. L’administration demande les justificatifs démontrant le respect des obligations.
2. Si le syndic ou le propriétaire ne fournit pas ces documents dans le délai d’un mois, ou s'il ne respecte pas les obligations, il peut être mis en demeure.
3. À défaut de mise en conformité, une sanction financière pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an peut être appliquée jusqu’à régularisation.

Plusieurs autres textes viennent encadrer la gestion énergétique dans les immeubles collectifs, notamment :

• le décret relatif à la régulation locale des installations de chauffage et au calorifugeage des réseaux,
• les exigences de performance énergétique des constructions neuves (RE2020),
• la liste des charges récupérables applicable aux locations.